リノベーション費用を徹底解説!プロが教えるマンション&戸建てローン相場(事例つき)

Presented by ラクリノ

すまいにこだわりがある人にとって、我が家を自分好みの家にすることは理想の一つ。そして、理想を叶える手段として、リノベーションは有効な手段と言えます。

ただ、リノベーションというと、どうしても金額が見えにくく、高額な買い物でもあるので不安に思う方が多いのではないのでしょうか。

今回は、リノベーション見積もりサービス『ラクリノ』を運営し、過去2000件のリフォーム、リノベーションの相談実績を持つ株式会社オノヤの鈴木文貴さんにリノベーションの費用に関するポイントを説明してもらいました。

オノヤ鈴木文貴
株式会社オノヤ 鈴木文貴氏

リノベーション相場は分かりにくい?!

「リノベーションの相場ってどのぐらいですか?」

中古マンションを購入して、リフォーム会社施工事例のような素敵な空間に住んでみたい!とか、賃貸アパートを出て、実家を二世帯住宅にリノベーションして住もうかな?とか、今の住まいをリノベーションして心地よく住みたい、と考えていらっしゃる方からよく質問されます。

新築住宅や自動車などの相場はすぐ分かるのに、リノベーションの相場がどのくらいなのかパッと分かりにくいですよね。リノベーション相場、費用がどれだけ分かりにくいか、ひとつクイズをだしてみます。

質問:
マンションリノベーションの事例が2つあります。面積はほぼ同じです。
費用は580万円、840万円です。
840万円の事例は①、②のどちらでしょうか?

 

リノベーション費用を徹底解説!プロに聞くマンション&戸建てローン相場

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分かりましたでしょうか。おそらくかなり悩んだのではないかと思います。答えは②が840万円のリノベーションです。正解でも不正解でも、「なんで?」とモヤモヤされた方。これから一緒に紐解いてみましょう。

マンションリノベーション費用の大まかな金額は、2つの数字で分かってしまいます。

①リノベーションする面積(㎡)
②面積当たりの金額(円)

①は簡単です。あなたがリノベーションしたい住まいの面積そのままです。

リノベーション費用を難しくしているのが②の面積当たりの金額です。その難しい面積当たりの金額を分解すると図のようになります。

リノベーション面積あたりの全額を分解すると

これだけでは、分かりにくいと思いますので、先ほどの事例に当てはめてみましょう。

リノベーションの面積あたり費用比較
見た目が素敵になったリノベーションでも、その内容の違いによって金額が大きく異なります。そのため、リノベーションの相場は分かりにくくなっているのです。図上のABCD要素を理解することが出来れば、リノベーションの相場が理解できるようになります。ここから先は、マンションと戸建てそれぞれについて、ABCD要素を一つずつ紐解いていきます。

マンションリノベーションの費用とその内訳とは

ここまでの内容をまとめてみます。

リノベーション費用

リノベーション費用の相場が分かる方程式とは

ここまでお伝えしてきた内容をまとめて、1つの方程式ができました。「リノベーションの費用って、大体どのくらいかかるのですか?」という疑問にも、すぐに答えることができます。リノベーション費用の相場が分かる方程式を文字にするとこのようになります。

リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり金額(円)

この方程式を使えば、相場がすぐにわかります。もちろん、この方程式は1円単位まで正確に出すものではなく、リノベーションの相場や概算費用を知ることを目的としていますのでご注意下さい。

ちなみに、新築の場合は、以下のようになります。

 

新築する面積(坪) × 面積当たり金額(円)

坪単価○○万円!と書いてあるチラシをよく見ますよね。新築もリノベーションも、住まいを作ることは共通なので、方程式も共通です。注意する点として、㎡か坪どちらかなのかで単価が異なります。1坪は3.3㎡ですので、1㎡あたり10万円の場合、1坪あたり33万円になります。

新築とリノベーションの大きな違いは、工事内容に決まりがなく、パターンは無限に近い点です。これは、方程式内の面積当たり金額を決める要素がものすごくあることを意味します。ここからは、マンションと戸建に分けて、面積当たり金額の内訳をお伝えして行きます。

 

マンションリノベーションの費用とその内訳とは

リノベーション費用を徹底解説!プロに聞くマンション&戸建てローン相場

ここまで述べてきたように、リノベーション相場の方程式は以下の通りです。

リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価(円)

リノベーションする面積は物件によって、または工事したい範囲で決まるので、簡単に決まります。費用を計算するには、面積当たり単価のABCD要素がポイントとなります。では、その要素を明らかにしていきましょう。

面積当たり単価を決めるABCD要素

  1. A:面積の大小
  2. B:工事の内容
  3. C:仕上げ材料
  4. D:間取り変更

それでは、ひとつひとつ見ていきましょう。

A:面積の大小

リノベーションする面積が大きいほど下がり、小さいほど上がります。理由としては、大小関わらずほぼ同一費用がかかる工事があるからです。

例えば、キッチン、浴室、洗面化粧台、トイレ等の水まわり住宅設備機器本体とその取付施工費、各種申請などがあります。また、リノベーションする面積が大きいほど施工単価も下がります。ペットボトルの水500mlの価格と、2Lの価格を比べると、500mlあたりの価格は2Lの方が安いのですが、それと同じ原理です。

B:工事の内容

スケルトンと言われるような、床、壁、天井を壊して規模作り直す工事なのか、今あるものを利用して、内装をきれいにするのみなのかで単価が大きく変わります。リノベーション工事が終わった後では見えなくなる部分が多いので、相見積を取って比較した時、施工会社によって差額が出る大きな要因となっています。見積書には、木工事設備工事などの工事費として反映されています。

C:仕上げ材料

今と同じ間取りにする場合は、床壁天井をそのまま利用できることも多いので単価は下がります。間取りを変える場合、マンションの場合はお風呂、トイレ、キッチンを移動する場合は単価は上がります。リノベーションで間取りを大きく変えるのであれば、間取プランによる差異は小さくなります。また、間取りを変えない場合、工事期間を短くすることもできます。

D:間取変更

特に、仕上げ材の質が良いものや、デザイン性の高いものほど単価は上がります。例えば、フローリング。グレードによって十数万円変わったりもします。また、石やタイル、無垢材などの素材を多く使うことでも上がります。4つの中でも、はっきりと分かりやすい部分ですが、会社ごとに割引率が異なることもあります。

上記を踏まえて、実際の事例から相場を掴んでみましょう。

 

マンションリノベーションの費用と事例

マンションリノベーション例①:
中古マンション58㎡

リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
58㎡×10万円=580万円

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見た目は大きく変わっていますが、間取りはほとんど変わっていません。

 

マンションリノベーション例②:
中古マンション70㎡(間取り変更なし)

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リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
70㎡ × 8.5万円 = 595万円

Before

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壁のコンクリートやタイルは、本物ではなく、クロスの張替えにすることで、仕上材で面積当たり単価を下げるように工夫しています。

 

マンションリノベーション例③:
中古マンション50㎡(間取り変更あり)

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リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
56㎡ × 15万円 = 840万円

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間取りを変更していることに加え、収納のオーダー作成や、仕上げ材料グレードアップをしたことで面積当たり単価が上がっています。

 

マンションリノベーション例④:
中古マンション70㎡(間取り変更あり)

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リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
70㎡ × 14.5万円 = 1015万円。

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こちらも間取りを変更していることに加え、引き戸のオーダー作成や、仕上げ材料を追加したことで面積当たり単価が上がっています。

このように、同じリノベーションでも面積当たり単価が異なります。間取り変更をする場合は、工事内容も床壁天井を解体することになるので、㎡単価が大きく上昇します。その分、天井をコンクリートのままにしたり、壁をコンクリート塗装にすることで、仕上げ材料費用を削減して、面積当たり単価を下げることもあります。

 

ラクリノではリノベに関する不明点などにお答えしています。
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戸建リノベーションの費用とその内訳とは

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基本はマンションの場合と一緒で、リノベーション相場の方程式は以下の通りとなります。

リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価(円)

面積当たり単価の要素もマンションと同じですが、戸建てならではの部分を中心に見てきます。

A:面積の大小

リノベーションする面積が大きいほど下がり、小さいほど上がります。一戸建ての場合、全面だと面積が大きくなるため、1階のみのリノベーションに規模を縮小することで、面積を小さくするケースも多いです。

B:工事の内容

床、壁、天井を壊して作り直したり、構造部の変更を行うのか、今あるものを利用するのかで単価が大きく変わります。戸建の場合は、屋根外壁工事、外構工事、増築工事も行うケースもありますが、内部のリノベーション費用とは、別コストとして分けて考えたほうが分かりやすくなります。

C:間取変更

戸建ての場合、間取り変更に伴い、耐震補強工事などが必要になることがあります。間取り変更をする場合は、面積当たり単価は大きく上昇します。

D:仕上材

マンションの場合と同様です。部屋によって仕上材を変えることで、面積当たり単価を抑える方法もよく使われます。

それでは、以下の条件で相場を計算してみましょう。

 

戸建てリノベーション費用と事例

戸建てリノベーション例①:
中古戸建87㎡(間取り変更なし)

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リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
87㎡ × 6万円 = 522万円

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一番こだわりたいLDKは若干間取り変更を行い、その他の部分は壊さないことで、工事内容を抑えています。それによって、面積当たり単価が下がっています。

 

戸建てリノベーション例②:
中古戸建120㎡(間取り変更なし)

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リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
120㎡ × 5万円 = 600万円

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キッチンの位置を変更していますが、その他の間取りは変えていません。こちらも床壁天井を壊さずにリノベーションをすることで、面積当たり単価を抑えています。

 

戸建てリノベーション例③:
中古戸建90㎡(間取り変更あり)

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リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
91㎡ × 14万円 = 1274万円

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間取り変更を大きく行っています。断熱工事や、収納を増やしており、工事内容を充実させています。

 

戸建てリノベーション例④:
中古戸建107㎡(間取り変更あり)

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リノベーションする面積(㎡) × 面積当たり単価
107㎡ × 13万円 = 1391万円

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こちらも間取り変更を行っています。断熱工事や、仕上材のグレードアップを行っており、面積当たり単価が上昇しています。

このように、間取り変更をする場合、面積当たり単価が大きく上昇します。仕上材のグレードを落とすよりも、間取りを変えない部分を増やした方が費用を抑えることが出来ます。

 

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リノベーション費用を少しでも抑えるには

リノベーション費用を少しでも抑える方法は、大きく分けて2つあります。

  1. 補助金や減税を利用する。
  2. リノベーション内容の強弱をつける。

1つめは、補助金や減税を利用することです。補助金は、数万円のものから、数百万円のものまで、大小様々な補助金があります。

リノベーション補助金利用の例

現在の建物の状況や、リノベーションの内容によってももらえる、もらえないがありますので、リノベーション会社へ聞いてみると良いでしょう。全国の補助金が調べられるWEBサイトも存在します。

※注意 現時点では平成29年度版です。平成30年度版は7月頃から始まるそうです。どのような補助金があったのか、把握するのにお使いください。

2つめは、リノベーション内容の強弱をつけること。部屋によってリノベーションの内容を変えるということです。

リノベーションの強弱のイメージ

例えば、「LDKは一番過ごす時間が長いので予算をかけるけれど、寝室や子供部屋は見た目がきれいになっていればよい」と決断をすれば、部屋ごとに面積当たり単価を変えることが出来ます。これは、新築では出来ない、リノベーションの大きなメリットのひとつです。

リノベーションをする目的が果たせるのであれば、部分ごとに見直すことで費用を抑えることが可能になります。

 

住宅ローンを組むとお得になる制度

住宅ローンを10年以上の期間で借り入れをしてリノベーションをする場合、住宅ローン控除を受けることが出来ます。「年末の借り入れ残高×1%(上限40万円)」が10年間、所得税から控除されます。

年末の借り入れ残高が3,500万円だった場合の所得税還付額は以下のようになります。

3,500万円×1%=35万円

結構大きな金額です。支払を続ければ、借入残高は下がっていきますので、年々控除額は下がりますが、この場合300万円近く手元に戻ります。

利用するには、税務署へ赴いて確定申告が必要となります。2018年1~12月に引き渡しを受けた場合、2019年2~3月に確定申告をするようになります。基本は所得税から控除ですが、控除しきれない場合は住民税からも一部還付されます。

リノベーション費用を徹底解説!プロに聞くマンション&戸建てローン相場

中古住宅を購入してリノベーションをする場合は、以下の条件を満たすと、購入費用も住宅ローン減税の対象となります。

  1. 家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。
  2. 地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるもの (耐震基準)に適合する建物であること。

該当するかどうかは、購入先の不動産会社へ相談してみると良いでしょう。

住宅ローン減税について、より詳しく知るには、こちらをご覧ください。

 

中古住宅購入とリノベーションの住宅ローンシミュレーション

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最後に、中古住宅購入をしてリノベーションした場合の費用と、月々の支払額をシミュレーションしてみましょう。シミュレーションには、以下の方程式を使用します。

総支払額(万円) = 中古住宅購入金額 × 諸経費倍率 + リノベーション費用

諸経費倍率とは何かというと、中古住宅購入時に必要となる諸費用が、購入価格の何パーセントぐらいかを示すものです。例えば、中古住宅購入の際の諸費用は、購入金額のおよそ6%~13%程度になりますが、今回は購入金額の10%として計算をします。この場合諸経費倍率は1.1となります。(中古購入金額+諸経費10%=中古購入金額×1.1)

総支払額が分かったら、返済金額早見表を使っておおよその月々支払額を算出します。

早速、やってみましょう。住宅ローンは頭金なしで35年、固定金利2.0%とします。

http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

シミュレーション条件①
中古マンション(2000万円)購入して間取り変更リノベーションをする。

リノベーション面積:70㎡
リノベーション費用:980万円
管理費修繕費:2.5万円

総支払額(万円) =中古住宅購入金額 × 諸経費倍率 + リノベーション費用
総支払額(万円) =2000万円 × 1.1 + 980万円 = 3180万円
月々支払額(万円) = 3180万円 × 33.1 = 10.5万円

マンションの場合、管理費と修繕費も月々支払うことになりますので、
10.5+2.5=13万円

シミュレーション条件②
中古戸建て(2500万円)購入して間取り変更リノベーションをする。

リノベーション面積:90㎡
リノベーション費用:1350万円

総支払額(万円) =中古住宅購入金額 × 諸経費倍率 + リノベーション費用
総支払額(万円) =2500万円 × 1.1 + 1350万円 = 4100万円
月々支払額(万円) = 4100万円 × 33.1 = 13.5万円

すでに所有している住宅をリノベーションする場合は、リノベーション費用を総支払額として計算します。

シミュレーション条件③
所有マンションを間取り変更リノベーションする。

マンションの面積:70㎡。リノベーション費用は前述した980万円とします。
また、管理費修繕費は合計2.5万円とします。

総支払額(万円) =中古住宅購入金額 × 諸経費倍率 + リノベーション費用
総支払額(万円) =0万円 × 1.1 + 980万円 = 980万円
月々支払額(万円) = 980万円 × 33.1 = 3.2万円

マンションの場合、管理費と修繕費も月々支払うことになりますので、
3.2+2.5=5.7万円

シミュレーション条件④
所有戸建てを間取り変更リノベーションする。

戸建ての面積:90㎡。リノベーション費用は前述した1350万円とします。

総支払額(万円) =中古住宅購入金額 × 諸経費倍率 + リノベーション費用
総支払額(万円) =0万円 × 1.1 + 1350万円 = 1350万円
月々支払額(万円) = 1350万円 × 33.1 = 4.4万円

 

ここまで、リノベーションに関わる費用について様々な角度から見てきました。相場を知ることで、中古物件購入をして、いわゆる中古リノベ検討する場合や、自宅をリノベーションするか、新築注文住宅に住み替えるかの判断に使うことができます。

また、住宅ローンの事前審査や、月々支払額の検討にも役立ちます。リノベーションの相場を詳しく知りたい方は、リノベーション事例に掲載されている金額を面積(㎡)で割ってみてください。これで面積当たり単価が分かりますので、比較してみましょう。自分の希望するリノベーションの相場が見えてきます。

もし、面積当たり単価が大きく異なるリノベーション事例があった場合は、ABCD要素のどれかが異なっているはずです。ぜひ、リノベーションの事例写真だけではなく、面積当たり単価にも注目してみてください。

 

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